Spring naar inhoud

Bezwaar maken tegen huurverhoging

Bezwaar maken tegen de huurverhoging mág altijd, maar is helaas niet altijd succesvol. Een beperkt aantal in de wet omschreven redenen kan in een bezwaarprocedure leiden tot succes.  De huurverhoging (of een deel ervan) moet dan worden teruggedraaid.

Alle huurders
Alle huurders (van niet-geliberaliseerde woningen, woningen met een huurprijs onder de 710 euro) kunnen om de volgende redenen bezwaar maken:

De huur is verlaagd wegens ernstige gebreken aan de woning

De huur mag niet verhoogd worden als de Huurcommissie u huurverlaging heeft gegeven wegens ernstige gebreken aan de woning. Totdat de gebreken verholpen zijn mag u helemaal geen huurverhoging krijgen. Ook als de procedure bij de Huurcommissie nog loopt (de Huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan) mag de huur niet worden verhoogd.

De huurverhoging is te laat aangekondigd

De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) schriftelijk worden aangezegd. U moet de brief voor 1 mei hebben ontvangen wil de corporatie de huur met ingang van 1 juli kunnen verhogen. Is de aanzegging te laat verstuurd? Dan heeft het zin om bezwaar te maken. Daarmee regelt u dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan. Helaas regelt u er niet mee dat de huurverhoging helemaal wordt afgeblazen.

De huur wordt te vaak of onterecht verhoogd

De huur mag niet vaker dan 1 keer per jaar worden verhoogd. Gebeurt dat toch, dan kunt u met succes bezwaar maken. Maar let op: er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee huurverhogingen. Ging de huurverhoging van 2015 later in dan per 1 juli? Dan mag de huur in 2016 toch weer per 1 juli omhoog. Woont u korter dan een jaar in uw huidige woning en heeft u daarom nog geen jaarlijkse huurverhoging gekregen? Dan is de huurverhoging per 1 juli ook toegestaan.

Er mag ook geen huurverhoging worden gevraagd als u tussen 1 januari en 1 juli in een woning bent gaan wonen die net is opgeleverd.

Als uw woning op de nominatie staat voor sloop binnen 1 jaar en u daarvan ook al op de hoogte bent gesteld door de verhuurder, dan mag in dat geval ook geen huurverhoging worden gevraagd.

Door de verhoging wordt uw huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag

Komt uw huur door de huurverhoging hoger te liggen dan de maximale toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel ? Dan zal uw bezwaar zeker succes hebben. Uw huur mag niet hoger worden dan deze maximaal toegestane huurprijs.

De huur was al hoger dan volgens het puntenstelsel mag

Is uw huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel? Dan kunt u niet alleen bezwaar maken, maar kunt u ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie. Uw huurprijs wordt dan verlaagd tot de maximaal toegestane huurprijs.

Huurders met extra, inkomensafhankelijke huurverhoging

Huurders aan wie een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging wordt voorgesteld kunnen om nog andere redenen bezwaar maken. Als uw bezwaar succes heeft gaat deze extra huurverhoging niet door. Maar de huurverhoging die voor huurders met lagere inkomens geldt moet u dan nog steeds betalen.

Er is geen verklaring van de Belastingdienst meegestuurd

Is er geen verklaring meegestuurd waaruit blijkt dat uw (gezins)inkomen in 2014 hoger was dan € 44.360? Dan houdt uw verhuurder zich niet aan de wettelijke regels voor het mogen vragen van een extra huurverhoging. Uw verhuurder mag in dat geval wel 2.1 % (of minder) vragen.

Uw inkomen is gedaald tot onder een van de inkomensgrenzen

Lag uw (gezins)inkomen in 2014 boven de € 44.360 grens, maar was dat in 2015 juist lager? Dan hoeft u in 2016 geen 4,6% huurverhoging te betalen, maar geldt voor u een lager percentage. U kunt met succes bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging.

Er is inkomen meegeteld van iemand die niet (meer) tot uw huishouden hoort

Is er bij het (gezins)inkomen van 2014 inkomen meegerekend van iemand die per 1 juli 2016 niet (meer) tot uw huishouden hoort? En kwam het inkomen om die reden boven de € 44.360 grens? Dan hoeft u in 2016 geen 4,6% huurverhoging te betalen, maar geldt voor u een lager percentage.

Inkomen van een inwonend kind is ten onrechte opgeteld bij het (gezins)inkomen

Inkomen van kinderen die op 1 januari 2016 nog geen 23 waren mag niet meegerekend worden in het (gezins)inkomen, voor zover het lager lag dan het minimumjeugdloon voor een 23 jarige (€ 19.253 bruto). Bij kinderen onder de 23 jaar mag alleen het inkomen boven deze grens worden meegeteld bij het (gezins)inkomen.

De inkomensindicatie klopt om andere redenen niet

Er zijn nog andere redenen denkbaar die maken dat de door de Belastingdienst verstrekte inkomensindicatie niet klopt. Bijvoorbeeld als uw inkomen over 2014 opnieuw vastgesteld moet worden naar aanleiding van een gewijzigde belastingaangifte. Als u verwacht dat uw inkomen daarmee lager gaan uitvallen dan de inkomensgrens waarop de huurverhoging gebaseerd is doet u er goed aan om die redenen bezwaar te maken.

Iemand in uw huishouden heeft een chronische ziekte of handicap

Chronisch zieken en gehandicapten kunnen in bepaalde gevallen een beroep doen op een uitzonderingsregeling, waarmee ze het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging niet hoeven te betalen.

Voor huishoudens waarin minstens één van de bewoners een handicap of chronische ziekte heeft, is een uitzonderingsregeling gemaakt. Wie een beroep doet op deze regeling kan worden uitgezonderd van de extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Om te bepalen wie ziek of gehandicapt genoeg is, heeft de overheid een aantal voorwaarden bedacht.  Voldoet u aan minimaal één van onderstaande voorwaarden?  Dan kunt u met succes een beroep doen op de uitzonderingsregeling.

Voorwaarden:

  • De zorgbehoevende krijgt minimaal 10 uur per week persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding en er is een indicatie afgegeven waarin staat dat die zorg voor minimaal een jaar noodzakelijk is.
  • Er is een indicatie voor professionele zorg aan huis, maar de zorgbehoevende ontvangt die zorg niet omdat de partner of huisgenoot al mantelzorg levert.
  • De woning is aangepast aan de ziekte of handicap, en voor die woningaanpassingen is een WMO- of WVG-beschikking afgegeven.
  • De zorgbehoevende heeft een indicatie voor ADL-assistentie (hulp bij handelingen als eten, wassen of toiletgang).
  • De zorgbehoevende heeft een indicatie voor verblijf in een instelling, maar woont thuis.
  • De (huis)arts van de zorgbehoevende kan schriftelijk bevestigen dat hij of zij blind is.

De letterlijke tekst van deze regeling leest u in Staatscourant 2014, nr. 37003 en Staatscourant 2015, nr. 9756. Als uw beroep op de uitzonderingsregeling wordt toegekend, wordt uw huishouden uitgezonderd van de extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat zou in uw situatie betekenen dat u 2.1% huurverhoging krijgt in plaats van 4.6%.

(bron: Nederlandse Woonbond)